我看了一下最新情况，该楼盘是后天开盘（10月13日），难怪你们老是来咨询，所以我今天写这篇文章，讲讲我的观点供大家参考。

　　关于这个新盘的项目基础信息，我就不重复罗列细说了，网上铺天盖地的基础信息很多。

　　下面我只讲三点，学位、价格、区位这三要素，如果你认同就买，不认同就不买。

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　　可以这么说，没有深高北学位光环围绕，深业上城可能啥也不是。反过来讲，深高北的学位就是它最大的竞争优势。

　　吐槽归吐槽，但是作为深高级集团亲手费力出来，而且还是市直属分校的深高北，现在的综合实力，在龙华区内也是真的强啊。尤其是JS班和ZD班，还是非常厉害的。

　　具体来看，2022年8个班参考，590分以上有4人，580分以上有40人，570分以上100人，560分以上159人，公办普高上线人，占比17.94%；560以上100人，占比29.41%；550以上134人，占比39.41%。

　　高级北2019年首届中考，最高分446分，440分以上10人，435分以上31人，430分以上61人。

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　　就凭“学位和地段”这个组合垫，起点就秒杀掉龙华区内90%以上的新盘项目了。没办法，老天赏眼给了这么一个地，换谁上都一样。

　　再说说价格：我按深高北学区内的竞品在售楼盘价格做对比，现在金亨利一期、金亨利二期、汇龙湾花园、水榭春天五期和水榭春天6期的在售均价，分别为9.1万/平米、9万/平米、9.1万/平米、8.9万/平米和9.4万/平米。目前它们最低起步价的3房分别为：约87平米878万，88平米3房938万，88平米3房798万，87平米3房750万，86平米3房719万。

　　该项目备案均价8.03万/平米，然后开盘还给你打个94折，然后如果是一次性付款的朋友，还可以再打个99折，带中央空调的精装修。综合下来看，项目折后总价最小的79平米3房1卫户型，总价在585-615万，80套；97平米3房2卫，655-759万，160套；118平米4房2卫，882-927万，46套；139平米4房2卫，1046-1108万，46套。

　　对于花最少的钱、买到好学位还能自住的房子， 最有性价比的选择，当然还是是79平米的户型，入手门槛一下子降低了至少100万起步。97平米的户型的总价段，虽然与竞品倒挂不是特别明显，但是依旧有很强的价格竞争力。

　　118平米的4房户型，跟竞品楼盘的4房相比，至少有100万倒挂价差空间。

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　　而最大面积的139平米户型，跟竞品楼盘相比，总价优势不是那么明显，甚至是没有倒挂。在1046-1108万这个价位段，跑去水榭春天6期找那种128平米的4房，还是有机会够得找的。

　　尽管看起来有不少地方，是有赠送的空间，但是实际上室内走动能体验到的得房率空间感，并没有想象中的那么明显。毕竟项目容积率7.91，你能期待它能有多高的得房率？！能住的下，就够了。

　　最后再说说它的区位：其实在讲学位部分内容的时候，也跟大家提过它地段的价值，就是挨着北站核心区。换句话说，这个楼盘所处的项目区位，在整个龙华区来讲，是特别好的，处于核心城区的核心位置。

　　北上，是红山核心区，南下是北站核心区，龙华最红火的两个区域地段及配套红利，它都可以沾边。比之前开盘售罄已经交付的中海学仕里，以及去年开盘售罄的红山印的位置，要好很多。

　　所以我才说，这个位置，虽然地块鸡肋，占地面积才区区的约1.01万/平米，而且还是带了个酒店，开发住宅属于边角料的项目。

　　尤其是住宅部分，尽管以后还要被旁边的各种酒店、写字楼包围，除了西面的学校没啥遮挡外，其他朝向或多或少也得被挡住视野。属于典型的属于刚需产品楼盘了。但是抵不住人家带有“好学位、限价倒挂以及好地段”的优势。

　　尽管楼盘没小区，看着像高级感的宿舍楼，但是没有办法啊，该楼盘目前看来，确实在学区内就它性价比最高了。

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